精装房走向定制家居 或迎来下一个爆点时刻

在当下消费升级时代背景下，用户更在意获得服务和个性的体现，单纯的精装房难以满足消费者要求。风格多变的定制家居解决了消费者选择单一的问题，两者的结合使得房产走向定时时代，或许可以擦出新的火花，点燃下一个消费爆点。

全屋定制是消费市场的风口，精装房是政治政策下的强制要求，两者的出现注定了房地产企业和家装建材行业之间会有一次深度合作。

这种合作模式已经很常见，去年7月，尚品宅配与世茂集团达成合作，尚品宅配的“我+生活方式”和世茂集团“世茂生活方式”在市场上都有较好的口碑。双方合作的开展，将尚品宅配定制化家居产品接入“世茂More居”，将消费场景搬到了业主家里，这种增值服务逐渐受到消费市场的认可。

红星美凯龙和和地产商开展的合作，更深入，更早。2015年，红星美凯龙携手易居中国、新浪乐居、星空地产、好屋中国，达成合作包括北京、杭州、长沙、武汉、郑州、南京、福州、济南、沈阳等的100多个城市的100多个楼盘。

部份楼盘已开始包括衣柜、玄关柜、瓷砖等产品配套出售，建材行业也很早就开展了和地产商的合作。蒙娜丽莎2016年工程相比已经达到52.62%；马可波罗品牌将近60%的年销量均依靠工程渠道；新明珠、东鹏、马可波罗、博德、欧神诺等瓷砖行业的头部品牌，也早就开展和地产商的合作，成为万科、恒大、碧桂园的长期和做伙伴；索菲亚2017年上半年的工程类订单同比增长198.59%，交易额达到7800元。

现在地产商自建或联营的这种行为主要影响的是刚需市场。随着精装房的发展，地产商不仅是家居建材业内单一品牌的合作对象。全屋定制产品也陆续被置入到精装房项目里。

精装房的增长

住建部在1999年就有发布相关政策，建议或要求开发商多建设全装修房或精装房，减少毛坯房比例。自2002年建设部颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》，国内首次明确“全装修房”即“精装修”的概念。

精装修的最高水平是拎包入住，包括软装在内所有空间装修配套完成。目前市场上大多数的精装修房仅仅是全装修的升级版本，大多数未包括衣柜、厅柜和软装，除开固装的产品外，只是把厨卫家具进行了包含。但大型房企的精装修已经涉及了衣柜部分。

杭州从2005年开始，金色海岸、深蓝广场等高端项目开始大规模推行精装修交付，这也让精装修在很长一段时间内成为高端楼盘的代名词。随着政策的推出，中高档楼盘作为精装修楼盘的首选，陆续推出精装修项目。2009年开始，精装修项目开始活跃于中国房地产市场，并快速增长。2013年至今，中国房地产业精装修市场规模增长速度高于房地产整体市场规模。

在精装房陆陆续续发展的十几年里，精装修房已发展成为大众消费产品。从2010年4月起，厦门市就要求岛内公开出让的经营性住宅用地项目必须实行装修一次到位。在2014出台的《厦门市绿色建筑行动实施方案》，从2014年1月起以招拍挂或协议出让等方式新获得建设用地的商品住宅项目，将全部推行一次装修到位，厨房需配备餐厨垃圾处理系统。到今天，厦门已经实现了彻底精装修。

精装房的发展似乎与国家的发达成都呈正向相关。有数据显示，在美国、日本等房地产市场发展较快的国家中，精装房在住宅中的规划占比已经达到80%以上，而在国内的大多数城市，精装房占比只在10%-40%，与发达国家相比，国内精装房还有很大的市场空间。

随着精装修一起发展起来的还有全装修。2002年出台的《商品住宅装修一次到位实施细则》中定义了全装修的规范：商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。

精装修已经是必然趋势，甚至有人预测，在2025年所有商品住宅都将是全装修或精装修房。

房产的定制时代

精装修的涉入，是地产行业在房产市场下滑后的解困，也是家装建材行业的流量出口。

在当下“消费升级”时代，用户更在意获得服务。地产企业的业绩发展动力，很大程度上也在于自身能够给消费者提供什么样的服务。基于服务的发展会给行业带来较大的潜力。消费者不断的提升需求质量，房地产增长率下降，整个装修的增长率还在9%、10%以上，可见市场升级换代的需求是不断再增加，对整个市场来说，利润就依旧在。

万科是地产行业较早涉入精装房的企业，和轻舟装饰、博洛尼装饰等装修公司均有深入合作。除擅长精装房的万科外，恒大集团曾与15家知名家居品牌成立家居联盟。其中，家具制造企业涉及全友、联邦、喜临门、曲美、华日、索菲亚、顶固。涉及品类涵盖实木、板式、定制三大家具领域。

碧桂园、绿地等多个知名地产商以联盟、自建、自产、投资等形式入主整装行业，作为家居建材行业之一的全屋定制品类也多得到“渗透”。

作为用户来讲，选择精装房，就顺带选择了开发商的配套定制产品。不仅房屋本身，装修风格也需要获得他们的认同。尽管目前的精装房的装修风格较为单一，但精装房由于采购渠道等多种原因，具有较高的性价比，这对“经济型”消费者会有很大对吸引力。

定制家居和地产商合作的精装房，在未来也许可以改变消费者选择风格单一的问题。全屋定制之所以成为风口，是因为其多变的风格满足了当下消费者的需求。而这份多变，正式目前精装房缺少的。

全屋定制向精装房的渗透，较适合的模式是B2B2C或者是F2B2C的模式，消费者可以分别选择家装风格和户型，最后组合在一起。可以是家装公司以服务商的身份，通过地产公司，向消费者提供服务。

从趋势来说，工程似乎将成为建材家装行业较大的销售占比。但对经销商的冲击，短时间不会显现。相比瓷砖、水泥等主材，定制家装的需求纬度比较广。

在短暂的未来，工程与零售互为补充，工程订单批量化生产，满足大众性需求，零售端的多变满足客户的个性化定制需求。至于定制家装和房地产合作的深度，还要看房地产以后的发展走向。

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